在《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T235-2011）中规定，北京地域宜进行墙面整体防水，建筑外墙防水应具有阻止雨水、雪水侵入墙体的基本功效，并应具有抗冻融、耐崎岖温、蒙受风荷载等性能。防水质料主要有普通防水砂浆、聚合物水泥防水砂浆、聚合物水泥防水涂料等。

北京地域的实际情况是，绝大部门的高层住宅工程并未接纳外墙整体防水。这就使得在未接纳防渗漏措施的情况下，泛起了大量的外墙渗漏情况。由于工程设计中未接纳外墙整体防水，这使得施工单元与建设单元之间互相推诿，渗漏的维修事情无人卖力，业主的损失无人赔偿。

本文探讨问题的主体是接纳外墙外保温技术而未设计外墙整体防水的高层住宅，此类建筑是外墙渗漏的重灾区，一旦泛起渗漏情况，维修难度相当大。

为了满足国家节能降耗的要求，2000年以后新建的住宅工程均接纳外墙外保温，主要工艺做法为粘贴聚苯板。而接纳外墙外保温的工程往往是外墙渗漏的重灾区。在维修过程中，拆除保温板材后发现，雨雪水通过保温板材间的漏洞侵入保温板材的粘贴层内，保温板材的粘贴工艺做法一般是聚合物砂浆粘贴，粘贴面积大于40%即可，实际施工中一般接纳点粘。这就造成了保温板材的粘贴层形成了一个由上至下相互串联的空间，雨雪水侵入后，可以由高至低四处流动，这部门侵入水很难排出或自然蒸发。遇到外墙上的单薄点，势必渗漏进室内。

通过对几个工程的实地视察，从室内视察，泛起渗漏情况的部位多泛起在一些墙体预留洞四周、外窗四周、飘窗或空调板下口以及外墙施工缝四周，所以开端怀疑渗漏与以上几个部位有关。在进步一的维修过程中，剔除掉室内墙体的装修层后，明显发现水渍确实通过以上几个部位渗入室内。所以断定外墙的单薄点为墙体预留洞、外墙施工缝、外窗四周及飘窗或空调板位置。雨雪水就是通过这几个单薄点浸入室内的。

（1）外墙预留孔洞

建筑外墙防水工程技术规程JGJ/T235-2011>>5.2.2外保温外墙的整体防水层设计应切合下列规定：

1、接纳涂料或块材饰面时，防水层宜设在保温层和墙体基层之间，防水层可接纳聚合物水泥防水砂浆或普通防水砂浆。

2、接纳幕墙饰面时，设在找平层上的防水层宜接纳聚合物水泥防水砂浆、普通防水砂浆、聚合物水泥防水涂料、聚合物乳液防水涂料或聚氨酯防水涂料

；当外墙保温层选用矿物棉保温质料时，防水层宜接纳防水透气膜剪力墙结构的高层住宅楼，其外墙外保温做法一般如图4所示。该做法中两道DBI抹面砂浆以及面层的涂料或面砖起到了整体防水的效果。

外墙外保温系统要有良好的防水性和透气性。外墙外保温系统是由保温层和防护层组成（包罗装饰系统），是附着在结构墙体外貌垂直于地面的立面建筑组成系统，对于防水性而言，要求该系统能够抵御外界液态水的侵入。对于透气性而言要求室内外水蒸气分压力差导致的水蒸气迁徙能够正常进行。要到达好的保温效果外墙外保温系统必须兼顾防水和透气两种质料性能。

外保温系统吸水性和透气性能分析。外墙外保温系统从内向外依次为：结构层—保温层—保温防护层—装饰层等。较理想的系统结构设置在种种质料的透气性指标上，从内至外，质料的透气性要求越来越好，水蒸气就能够有一个顺畅的迁徙路线，不至于在墙体及保温装饰层内部形成冷凝水，同时从干燥过程来分析，也是有利于水蒸发后排出的。吸水率的指标上来分析，主要是阻止液态水的进入系统内部，面层质料相比内部质料而言，吸水率就要求比力低。

保温系统解决水蒸气冷凝问题要求整个系统的每一种质料的透气性指标能够相互匹配，越靠近外侧透气性能越好

；对于防止液态水进入方面则更严格地要求面层装饰质料的防水性能。

逐层渐变、释放应力、防止裂缝是外保温防水的正确技术路线。
       外保温防止裂缝的发生是外保温防水技术乐成的基础。防止外保温裂缝的发生应考虑以下原则：外保温的保温效果满足建筑物的全部结构处于同一温度环境的要求

；外保温质料系统各结构层均应满足允许变形、诱导变形与限制变形相统一的原则

；外保温测结构应满足柔性释放应力，各层弹性模量变化指标相匹配，外层的柔韧变形量大于内层的原则

；均匀疏散的软配筋（金属四角焊网应满足防锈性能，玻纤网布耐碱强度保留率）应满足寿命期的要求。
      急剧变化的温差发生的热应力集中发生在外保温的外外貌，解决外保温裂缝应遵循给温度应力、变形能量释放的原则。接纳“逐层渐变，柔性释放应力的抗裂技术”可以有效地控制保温层外貌裂缝的发生。逐层渐变柔性释放应力抗裂技术理念的结构设计要点是：保温体系各相邻结构层性能、弹性模量变化指标相匹配、逐层渐变，抗裂砂浆应保证一定的柔韧性以便释放变形应力。同时，在抗裂防护层中接纳钢丝网改变应力通报偏向，防止种种变形应力集中发生的可能。涂料饰面时，理想的模式应为从抗裂砂浆层→腻子层→涂料层的柔韧变形性逐渐增大

；面砖饰面时，应接纳具有柔性的粘结胶和勾缝胶。

在外墙外保温技术应用中，接纳“放”的抗裂原则，即接纳柔性渐变、逐层释放应力的抗裂技术路线是外保温不发生裂缝、保证防水功效的正确要领。

合理的“后塞口”做法是先完建立面大面积的装饰层，如贴面砖或涂料刷面等，窗套只做完基层底灰，待窗框安装完成后，二次进行窗套的装饰抹灰可以确保窗套的边压进5～10mm，最后进行窗周围的发泡聚氨酯和封胶,这样既保证了窗外观又利于排水。窗框与饰面层之间留安装位置是必须的，一般留置10-15mm宽，它不只是方便窗安装，而且对窗的热胀冷缩能起到调治效果，实际上形成了窗的伸缩缝。该缝必须满填发泡聚氨酯，以保证满足伸缩、保温、隔音的需要，窗内外还要用密封胶或嵌缝膏关闭用以防水。窗框的下框窗台之间的这条缝应用耐侯胶关闭处置。

外窗台抹灰时，一定要控制坡度，向外适当找坡，防止雨水倒灌或积水。外窗台的装修面层不得压住窗框的泄水口。

（4）飘窗、空调板部位的处置措施